2024年，中國(guó)REITs市場(chǎng)迎來(lái)了前所未有的繁榮景象，特別是在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，從高端購(gòu)物中心到奧特萊斯，再到日常所需的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，各類消費(fèi)REITs如同繁星點(diǎn)點(diǎn)，照亮了資本市場(chǎng)的天空。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2024年全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格溫和上漲0.2%，而消費(fèi)類REITs的運(yùn)營(yíng)狀況，則成為了窺探市場(chǎng)熱度的一扇窗。隨著2024年第四季度經(jīng)營(yíng)情況的陸續(xù)披露，這些REITs的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)成為了市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

在眾多消費(fèi)REITs中，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT和華夏首創(chuàng)奧萊REIT在2024年第四季度收入排名前列，分別實(shí)現(xiàn)了1.81億元、0.89億元、0.86億元和0.70億元的營(yíng)業(yè)收入。然而，盡管收入可觀，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT和華夏大悅城商業(yè)REIT卻遭遇了虧損的困境。

從營(yíng)收環(huán)比增速來(lái)看，消費(fèi)REITs整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，但增速差異顯著。中金印力消費(fèi)REIT以4.28%的增速領(lǐng)跑，而華夏金茂商業(yè)REIT和嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的增速則較為平緩，僅為0.35%。值得注意的是，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT是唯一一家營(yíng)收環(huán)比下滑且凈利潤(rùn)為負(fù)的REITs，這可能與其底層資產(chǎn)青島萬(wàn)象城一期南區(qū)的改造計(jì)劃有關(guān)。

消費(fèi)REITs的收入表現(xiàn)，主要依賴于底層資產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入，其中租金收入占據(jù)了絕對(duì)的主導(dǎo)地位，占比高達(dá)70%以上。對(duì)于以購(gòu)物中心為主要底層資產(chǎn)的消費(fèi)REITs而言，營(yíng)業(yè)收入通常包括租金收入、物業(yè)管理費(fèi)收入、固定推廣費(fèi)收入、多種經(jīng)營(yíng)及停車場(chǎng)收入以及其他收入。然而，在計(jì)算租金收入時(shí)，不同REITs存在差異，如華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT和中金印力消費(fèi)REIT會(huì)將前三類收入合并計(jì)算。

從上市以來(lái)的數(shù)據(jù)看，消費(fèi)REITs的租金收入整體呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，但增速較為緩慢。租金的收入水平，主要由底層資產(chǎn)的出租率和租金水平?jīng)Q定。2024年全年，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的出租率表現(xiàn)最為穩(wěn)定，高達(dá)99%以上；而嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的出租率則在下半年有所下滑，這主要與其底層資產(chǎn)中的華天項(xiàng)目出租率下滑有關(guān)。

租售比也是評(píng)判消費(fèi)REITs運(yùn)營(yíng)效率的重要指標(biāo)之一。如果租售比過(guò)高，可能會(huì)增加租戶的經(jīng)營(yíng)壓力，影響長(zhǎng)期合作關(guān)系；如果過(guò)低，則會(huì)侵蝕項(xiàng)目的租金收益。因此，找到租售比的平衡點(diǎn)對(duì)于REITs的運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。

2024年中國(guó)消費(fèi)REITs市場(chǎng)在蓬勃發(fā)展的同時(shí)，也面臨著諸多挑戰(zhàn)。如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，成為REITs運(yùn)營(yíng)商需要深思的問(wèn)題。本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)均基于公開(kāi)信息整理，不構(gòu)成投資建議，請(qǐng)讀者自行核實(shí)。