對于追求提升性的購房者而言，成華區是未來幾年成都買房最值得考慮的城區之一。

招商·中環臻邸的一炮而紅后，最近華潤的新規作品中環天宸也實現首批次開盤售罄，成華區的紅盤熱度不低。

上周五（11月8日），斷供許久的二環建設路板塊出了一個新盤——華天·杉河。項目占地比較小，僅有22.5畝，規劃了5棟高層，其中3棟是返遷房，2棟為可出售的商品房，有建面118㎡和136㎡兩個戶型。

作為久違的建設路新盤，清水2.8萬/㎡的華天·杉河值得買嗎？來看封叔的實地踩盤報告。

樓盤檔案

華天·杉河

物業類型：高層

面積區間：118㎡/136㎡

容積率：3.0

開盤棟數：2、3

房源套數：115套

占地面積：約22.5畝

開發商：成都華天文化旅游開發有限責任公司

物業公司：華潤物業

樓層狀況：19-22F

交付類型：清水

01

板塊&配套

建設路二環旁純新盤，地段有優勢

項目位于成華區宏明路與建設南一路交叉口，屬于建設路板塊。區域內上次供應新房產品，還是3年前的太陽公元、金繡銘座和SM錦悅。

龍湖三千集、伊藤洋華堂、SM廣場均在項目500米范圍內，步行即可達，商業氛圍濃厚。

而華天·杉河臨近二環高架，據置業顧問介紹，在項目與二環高架間還要修建兩棟商業建筑，一棟為五星級酒店，一棟為辦公寫字樓，對視野有一定遮擋。

圖中紅框處為商業建筑，對視線有一定遮擋

教育方面，按照最新劃片，項目緊鄰的萬科金域藍灣，對口的是建設路小學，項目未來劃入建設路小學的可能性比較大，學區屬于成華三區。

生態資源方面，麻石煙云公園、沙河城市公園、東郊記憶，累計超500畝；地鐵交通方面目前比較欠缺，項目周邊有6號線、8號線、17號線二期（在建）三條地鐵，但項目距離最近的地鐵站也有約800米，對于一個二環內項目來說，不算近。

02

項目&規劃

超60%返遷房，僅有2棟可出售

再來看項目本身。

華天·杉河的開發商是成都華天文化旅游開發有限責任公司，是成華舊改的全資子公司。

項目占地約22.5畝，容積率3.0，規劃有5棟19-23F的高層住宅，合計444套房源。

不過需要注意的是，項目配建有不少于28363㎡的房源，用于安置二環路東二段10號及科儀廠改造項目原國企職工。其中：52㎡套一戶型的69套；65㎡套二戶型的43套；80㎡套二戶型的71套；100㎡套三戶型的78套；125㎡套三戶型的68套，共計329套。

也就是說，項目只有2棟、3棟可對外出售，占比超60%都為返遷房。而可出售的兩棟為19-22F，2梯3戶，有建面約118㎡、136㎡兩個戶型，共115套房源，定位偏向剛改、首改。

返遷房比例大，交房后是否會出現租戶多、人員雜等問題，現場一位置業顧問稱，后期會用提高物業費的形式，來盡量減少房源流通帶來的人員混雜問題。

該項目物業服務企業為華潤物業，物業費4.5元/㎡/月，據置業顧問介紹，由于成華舊改與華潤為合作關系，會給一手業主優惠33%，惠后物業費約為3元/㎡/月。如果房屋出售或出租，新業主就承擔4.5元/㎡/月的物業費。

03

產品&戶型

2T3戶清水塔樓，私密性欠缺

項目整體呈半圍合式布局，2、3棟樓的戶型僅為兩種，118㎡/136㎡，得房率約90%。

118㎡戶型則是東北朝向，只做了套三雙衛，實現了四開間朝中庭。為方廳設計，約6.8米的陽臺，搭配約32㎡LDK廳，以及約21㎡的主臥，空間感還可以，比較適合剛改家庭。

136㎡戶型為經典套四雙衛戶型，大橫廳布局、LDKB一體化設計，面積約50㎡。主采光面對望339、三臥室俯瞰中庭，采光和視野效果兼顧；每個次臥均超過10㎡，主臥約24㎡，且可實現雙面通風。

但美中不足的是，因為塔樓設計，會與中間戶的主臥衛生間對望，且從118㎡戶型的生活陽臺上，可一眼望到次臥和主臥，私密性不強。

從136㎡戶型的廚房可看到118㎡戶型房間內景

136㎡的次臥可看118戶型的生活陽臺

而且，因為兩梯三戶的設置，沒有可以單獨享受的電梯入戶空間，兩個136㎡戶型大門直接相對，后期入住后或許存在些許不便。

在價格方面，此次開盤的參考價約26657-28734元/㎡，總價在320-380萬左右，清水交付。

華天·杉河一街之隔為萬科金域藍灣，面積段在78-170㎡，戶型囊括了二房、三房、四房以及躍層，選擇多樣，據貝殼找房，均價在2.7萬/㎡，但也不乏2.2-2.4萬/㎡的報價；周邊還有電建洺悅錦園、融創玖華臺、太陽公園等入市在三年左右的房源，均價在2.8-3.5萬/㎡左右，且帶裝修。

如果選擇成華區其他板塊，則有更大的挑選空間。比如相鄰的杉板橋板塊，或是崔家店、二八板塊，同面積段的三房產品的門檻也要300多萬，但產品多為依照新規打造的，不僅有光廳入戶更有超100%的得房率，且大多為精裝交付。

置業建議

1、地段占優勢，但清水均價2.8萬/㎡，性價比欠佳。周邊像電建洺悅錦園、太陽公元、世茂玉錦灣等品質不錯的次新小區，地段更優，算上裝修成本與其總價相近；同等預算，在二八板塊同價可買精裝且戶型更佳的新規產品。

2、戶型設計上，2T3 戶塔樓設計不合理，兩邊戶型私密性較差，公攤面積較大。中間戶生活陽臺可對視其他房間，136㎡戶型缺少生活陽臺，且兩戶大門直接相對，實際居住后或許感到不便。

3、老規產品，得房率僅90%。在今年4月26日，成都市規劃和自然資源局發布了《成都市規劃管理技術規定（2024）征求意見稿》，對規劃技術層面進行調整，6月15日以后土拍的地，全部將執行新規。新規意味著得房率幾乎超100%，且多項過時設計將退出舞臺。而位于成華區的華潤·中環天宸和越秀·天悅云萃二期就成為了成都首批執行新規的項目。

4、居住環境方面，超 60% 為返遷房，5 棟樓里3棟是返遷房，面積段52 - 125㎡，小戶型易出租，后期可能人員混雜，物業費4.5元/㎡/月偏高。

如果不是對建設路板塊新房有非常強烈的需求，購房者可在成華區二八、杉板橋、崔家店等板塊的新規產品中多做對比，綜合權衡。

記者 黃益輝