杭州2025年2月17日 /美通社/ -- 近日全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議披露，2024年全國交付住房量達到338萬套，保交樓專項借款項目總體復(fù)工率達到99.9%，完成既定目標。

保交樓取得階段性成效，離不開紓困機制的不斷完善與發(fā)展。與此同時，AMC、地方城投、代建企業(yè)等多類型主體入場，對出險房企、爛尾項目等各類紓困對象"注入生機"，最終實現(xiàn)對項目的盤活和交付。

圍繞紓困的保交樓工程仍將是未來階段房地產(chǎn)的一項重點。越來越多企業(yè)將進入紓困領(lǐng)域，從金融、建設(shè)、運營、銷售、服務(wù)等多領(lǐng)域助力保交樓工程，以尋求其中廣闊的市場潛力。例如代建領(lǐng)域，圍繞保交樓項目、保障房項目的需求在近年呈現(xiàn)爆發(fā)性增長。

一方面，積極助力"保交樓"，是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)踐行社會使命的應(yīng)盡之力；另一方面，"保交樓"帶來的增量市場空間，能充分推動資方代建業(yè)務(wù)的發(fā)展。代建企業(yè)大力入局不良紓困，綠城管理紓困"超千萬"引領(lǐng)模式創(chuàng)新當(dāng)前，越來越多主流代建企業(yè)響應(yīng)"保交樓需求"，大力入局不良紓困項目，成為"解決社會問題的人"。

綠城管理早在2022年初便提出將"資方代建"作為"3+3"業(yè)務(wù)模式的重要組成部分，并持續(xù)在"保交樓"中積極作為，致力讓各方參與者實現(xiàn)共贏。目前，綠城管理已在廣州、杭州、重慶、武漢、南京、無錫等地簽約并推進數(shù)十個項目的紓困工作，落地紓困保交樓業(yè)務(wù)總建筑面積超過1000萬平方米。

2024年，綠城管理"首批紓困項目"迎來盛大交付，包括江陰澄江明月、廣州陽光半島、廣州江府海棠等在內(nèi)的重點項目均保時、保量、保質(zhì)交房，贏得業(yè)主青睞。而截至2024年，綠城管理的政府代建業(yè)務(wù)累計交付量已達到約6390萬平方米，為近42.8萬戶原住民改善了居住生活環(huán)境。

與知名AMC（資產(chǎn)管理公司）和地方國資合作，是目前綠城管理入局紓困項目的主要方式。

例如綠城管理與東方資產(chǎn)合作了昆明云筑臻邸項目，與長城資產(chǎn)合作盤活武漢桂湖雲(yún)翠項目，與中國人壽在珠海合作了港珠澳未來城項目，與余姚市國資委旗下投資公司合作紓困云湖尚府項目，都成為項目紓困的典型案例。

伴隨以綠城管理為代表的頭部代建企業(yè)深度入局，"代建+"已成為當(dāng)前項目紓困的主流模式。

在其中，AMC和城投等資方負責(zé)不良資產(chǎn)處置與重組，代建企業(yè)則介入前中后端，擔(dān)當(dāng)輔助調(diào)解、研判支撐、規(guī)劃調(diào)改、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品打造、價值變現(xiàn)、運營銷售等更為多維度的角色。

也正是因為角色更為豐富，同時紓困項目涉及地方政府、金融機構(gòu)、開發(fā)商、供應(yīng)商、購房業(yè)主"五方主體"的利益再平衡，情況處理更為復(fù)雜，因而紓困業(yè)務(wù)對于代建企業(yè)的綜合能力要求更高、更全。

"圍繞紓困業(yè)務(wù)綜合能力的提升，綠城管理也一直在思考‘代建+'模式的創(chuàng)新可能，探索基于紓困各環(huán)節(jié)的優(yōu)化和增效，帶動整體能力上的提升。如果代建端的這套創(chuàng)新持續(xù)演進，或?qū)⑹侵袊康禺a(chǎn)紓困新模式的重要一極。"綠城管理相關(guān)負責(zé)人表示。

綠城管理探索紓困新路徑

房地產(chǎn)紓困雖然潛力巨大，但卻是一塊難啃的"硬骨頭"。

從現(xiàn)狀來看，各方對資產(chǎn)遴選、盤活策略、風(fēng)險控制等關(guān)鍵方面都要求嚴苛，并且在紓困初期來自土地、規(guī)劃、資金、供方矛盾、工程質(zhì)量、債務(wù)糾紛、銷售客訴等諸多方面的問題，復(fù)雜且困難。

例如武漢的知名項目——當(dāng)代集團出險后留下的天譽項目（現(xiàn)名"綠城?桂湖雲(yún)翠"），原開發(fā)商出險流動性危機，背后財務(wù)狀況復(fù)雜，與原供應(yīng)商之間的欠款多、與小業(yè)主的矛盾深，項目也陷入銷售困境，難以繼續(xù)運營。

而當(dāng)前像這樣的項目并不少，困境地產(chǎn)項目就像"亂麻"，難題環(huán)環(huán)相扣，需要找到癥結(jié)并逐一解開。

"54321"，基于市場深刻洞察和豐富實操經(jīng)驗，綠城管理曾以5個數(shù)字，總結(jié)項目紓困的主要五個著力點：圍繞"五方主體"的利益再平衡，關(guān)注風(fēng)險隔離、資金保障、政策支持、總包配合"四大要素"，促成地方政府、金融機構(gòu)、代建公司"三個推手"齊心協(xié)力，以主要的"兩種模式"（針對品牌煥新銷售型物業(yè)的全過程開發(fā)委托管理模式、無上述要求物業(yè)的工程代建管理模式），達成最重要的那"一個目標"——保障產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)滿足政府批復(fù)文件要求，交付到業(yè)主。

其中，"產(chǎn)品、品質(zhì)"四字不僅是紓困的核心目標，也是紓困工作中實實在在的難點和重點。

例如上述武漢的困境項目，其原規(guī)劃為一個高端商品樓盤，房屋設(shè)計面積大、裝修貴、總價高。在樓市下行階段，項目的銷售遲緩，建設(shè)也陷入停滯。

2022年，長城資產(chǎn)全面接管項目公司，并攜手綠城管理開展項目紓困。團隊基于對市場的深度調(diào)研、對項目的充分評估，認為盤活項目的一大前提是"調(diào)規(guī)"。

但改動或引發(fā)已購房老業(yè)主的反對，能否通過地方政府規(guī)劃部門的審批也是關(guān)鍵。因而找準結(jié)癥、對癥下藥，紓困團隊全力開展與地方的溝通，積極與業(yè)主合理談判。

在此過程中，綠城管理由于常年穩(wěn)居代建行業(yè)規(guī)模和市占率第一位，并且在紓困方面有諸多成功案例和豐富經(jīng)驗，"龍頭"的品牌背書，疊加專業(yè)的開發(fā)管理團隊、強大的供應(yīng)鏈資源等優(yōu)勢，使得多方對綠城管理給出了高信任度，大幅推動了紓困服務(wù)的開展。

最終，溝通談判成效顯著，在多方達成共識的基礎(chǔ)上，武漢項目正式更名為"綠城?武漢桂湖雲(yún)翠"，開展了多次調(diào)規(guī)和爆破作業(yè)，以滿足地質(zhì)和規(guī)劃方面的嚴格要求，并符合當(dāng)下市場要求，順利推進項目重啟。

為了滿足消費者需求、提升產(chǎn)品競爭力，項目還進行了多輪的產(chǎn)品迭代升級，優(yōu)化各個細節(jié)。

例如，針對桂湖雲(yún)翠項目"武漢主城區(qū)最后一塊二環(huán)向南一線臨湖臨湖低密純住宅用地"的稀缺資源，綠城管理深挖優(yōu)勢，規(guī)劃形成了"兩園兩軸三芯七境十景"的景觀格局，實現(xiàn)約40%景觀綠化率，2.53低容積率，75%戶型皆可瞰湖。

甚至桂湖雲(yún)翠還大膽向"準四代建筑"的標準打造，在戶型空間設(shè)計方面，采用超高空間的設(shè)計理念；巧妙消除建筑結(jié)構(gòu)中的轉(zhuǎn)角廊柱，實現(xiàn)了270°的開闊觀景視野；在立面采用大量"曲線元素"，形成云朵般流暢柔和的線條，使建筑形態(tài)如流水般圓潤柔和，打開生活無限的風(fēng)景。

此外值得一提的是，在總占地約12.7萬平方米的項目范圍內(nèi)，桂湖雲(yún)翠規(guī)劃了"超2萬方全維實景示范區(qū)"，創(chuàng)造了武漢幾乎獨有的超13萬方內(nèi)外雙園風(fēng)景園林；配合"大師級雙下沉庭院"，入眼便是月華寶院、名貴原石、赤松點綴其間，充分演繹了武漢高山流水在地文化；"4000方海派會所"不僅引入武漢住宅園區(qū)首個壁球館，與行政酒廊、瑜伽室、健身房、私宴廳等空間，融合社群生活運營，革新高定生活體驗。在此基礎(chǔ)上設(shè)計的"酒店式歸家禮制"則從一園門庭開啟，歸家入口與地下星幕光廳，為璀璨歸家生活拉開序幕。

以湖為畔、引水入園，超2萬方園林景觀、4000方海派會所、四代建筑……這些承載了綠城產(chǎn)品力進階水平的設(shè)計，幾乎很難讓人想象到這原本是一個紓困項目。

憑借建筑空間、室外環(huán)境、建造品質(zhì)、優(yōu)良性能、韌性建設(shè)、住區(qū)管理六大維度的匠心澆筑，武漢綠城桂湖雲(yún)翠獲評中國房地產(chǎn)協(xié)會的三星級"高品質(zhì)住宅標識項目"。實際也證明，能讓客戶一見傾心的產(chǎn)品，一定能得到市場的正向反饋。

武漢綠城桂湖雲(yún)翠項目兩度開盤均創(chuàng)造了熱銷盛況，開盤當(dāng)月累計熱銷約6億。尤其12月初的二次開盤，首開即罄，銷售額突破3.4億，再創(chuàng)新高。桂湖雲(yún)翠的熱銷和產(chǎn)品力，也奠定其在武漢高端住宅市場的領(lǐng)先地位。

可以看到，一個"紓困盤"變身"熱銷盤"的背后，紓困各方并沒有一味要錢、要權(quán)，而是真正希望把產(chǎn)品做好，打造能為社會各界創(chuàng)造價值的項目。

這種意義更廣闊的"重獲新生"的紓困思路，也是綠城管理在代建紓困道路上，積極探索的新路徑、新方向。

綠城管理相關(guān)負責(zé)人表示，希望將武漢項目樹立為"全國標桿"，展示代建企業(yè)如何通過產(chǎn)品力、品牌力、管理力、服務(wù)力，推動紓困項目重獲市場認可，為"保交樓"工程交上更讓大家滿意的答卷。也期待代建行業(yè)承擔(dān)更大社會責(zé)任和時代使命，用發(fā)展新模式為房地產(chǎn)行業(yè)書寫新篇章。