杭州2025年2月17日 /美通社/ -- 近日全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議披露，2024年全國(guó)交付住房量達(dá)到338萬(wàn)套，保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率達(dá)到99.9%，完成既定目標(biāo)。

保交樓取得階段性成效，離不開紓困機(jī)制的不斷完善與發(fā)展。與此同時(shí)，AMC、地方城投、代建企業(yè)等多類型主體入場(chǎng)，對(duì)出險(xiǎn)房企、爛尾項(xiàng)目等各類紓困對(duì)象"注入生機(jī)"，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的盤活和交付。

圍繞紓困的保交樓工程仍將是未來(lái)階段房地產(chǎn)的一項(xiàng)重點(diǎn)。越來(lái)越多企業(yè)將進(jìn)入紓困領(lǐng)域，從金融、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、銷售、服務(wù)等多領(lǐng)域助力保交樓工程，以尋求其中廣闊的市場(chǎng)潛力。例如代建領(lǐng)域，圍繞保交樓項(xiàng)目、保障房項(xiàng)目的需求在近年呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)。

一方面，積極助力"保交樓"，是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)踐行社會(huì)使命的應(yīng)盡之力；另一方面，"保交樓"帶來(lái)的增量市場(chǎng)空間，能充分推動(dòng)資方代建業(yè)務(wù)的發(fā)展。代建企業(yè)大力入局不良紓困，綠城管理紓困"超千萬(wàn)"引領(lǐng)模式創(chuàng)新當(dāng)前，越來(lái)越多主流代建企業(yè)響應(yīng)"保交樓需求"，大力入局不良紓困項(xiàng)目，成為"解決社會(huì)問(wèn)題的人"。

綠城管理早在2022年初便提出將"資方代建"作為"3+3"業(yè)務(wù)模式的重要組成部分，并持續(xù)在"保交樓"中積極作為，致力讓各方參與者實(shí)現(xiàn)共贏。目前，綠城管理已在廣州、杭州、重慶、武漢、南京、無(wú)錫等地簽約并推進(jìn)數(shù)十個(gè)項(xiàng)目的紓困工作，落地紓困保交樓業(yè)務(wù)總建筑面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

2024年，綠城管理"首批紓困項(xiàng)目"迎來(lái)盛大交付，包括江陰澄江明月、廣州陽(yáng)光半島、廣州江府海棠等在內(nèi)的重點(diǎn)項(xiàng)目均保時(shí)、保量、保質(zhì)交房，贏得業(yè)主青睞。而截至2024年，綠城管理的政府代建業(yè)務(wù)累計(jì)交付量已達(dá)到約6390萬(wàn)平方米，為近42.8萬(wàn)戶原住民改善了居住生活環(huán)境。

與知名AMC（資產(chǎn)管理公司）和地方國(guó)資合作，是目前綠城管理入局紓困項(xiàng)目的主要方式。

例如綠城管理與東方資產(chǎn)合作了昆明云筑臻邸項(xiàng)目，與長(zhǎng)城資產(chǎn)合作盤活武漢桂湖雲(yún)翠項(xiàng)目，與中國(guó)人壽在珠海合作了港珠澳未來(lái)城項(xiàng)目，與余姚市國(guó)資委旗下投資公司合作紓困云湖尚府項(xiàng)目，都成為項(xiàng)目紓困的典型案例。

伴隨以綠城管理為代表的頭部代建企業(yè)深度入局，"代建+"已成為當(dāng)前項(xiàng)目紓困的主流模式。

在其中，AMC和城投等資方負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)處置與重組，代建企業(yè)則介入前中后端，擔(dān)當(dāng)輔助調(diào)解、研判支撐、規(guī)劃調(diào)改、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品打造、價(jià)值變現(xiàn)、運(yùn)營(yíng)銷售等更為多維度的角色。

也正是因?yàn)榻巧鼮樨S富，同時(shí)紓困項(xiàng)目涉及地方政府、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、供應(yīng)商、購(gòu)房業(yè)主"五方主體"的利益再平衡，情況處理更為復(fù)雜，因而紓困業(yè)務(wù)對(duì)于代建企業(yè)的綜合能力要求更高、更全。

"圍繞紓困業(yè)務(wù)綜合能力的提升，綠城管理也一直在思考‘代建+'模式的創(chuàng)新可能，探索基于紓困各環(huán)節(jié)的優(yōu)化和增效，帶動(dòng)整體能力上的提升。如果代建端的這套創(chuàng)新持續(xù)演進(jìn)，或?qū)⑹侵袊?guó)房地產(chǎn)紓困新模式的重要一極。"綠城管理相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

綠城管理探索紓困新路徑

房地產(chǎn)紓困雖然潛力巨大，但卻是一塊難啃的"硬骨頭"。

從現(xiàn)狀來(lái)看，各方對(duì)資產(chǎn)遴選、盤活策略、風(fēng)險(xiǎn)控制等關(guān)鍵方面都要求嚴(yán)苛，并且在紓困初期來(lái)自土地、規(guī)劃、資金、供方矛盾、工程質(zhì)量、債務(wù)糾紛、銷售客訴等諸多方面的問(wèn)題，復(fù)雜且困難。

例如武漢的知名項(xiàng)目——當(dāng)代集團(tuán)出險(xiǎn)后留下的天譽(yù)項(xiàng)目（現(xiàn)名"綠城?桂湖雲(yún)翠"），原開發(fā)商出險(xiǎn)流動(dòng)性危機(jī)，背后財(cái)務(wù)狀況復(fù)雜，與原供應(yīng)商之間的欠款多、與小業(yè)主的矛盾深，項(xiàng)目也陷入銷售困境，難以繼續(xù)運(yùn)營(yíng)。

而當(dāng)前像這樣的項(xiàng)目并不少，困境地產(chǎn)項(xiàng)目就像"亂麻"，難題環(huán)環(huán)相扣，需要找到癥結(jié)并逐一解開。

"54321"，基于市場(chǎng)深刻洞察和豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，綠城管理曾以5個(gè)數(shù)字，總結(jié)項(xiàng)目紓困的主要五個(gè)著力點(diǎn)：圍繞"五方主體"的利益再平衡，關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)隔離、資金保障、政策支持、總包配合"四大要素"，促成地方政府、金融機(jī)構(gòu)、代建公司"三個(gè)推手"齊心協(xié)力，以主要的"兩種模式"（針對(duì)品牌煥新銷售型物業(yè)的全過(guò)程開發(fā)委托管理模式、無(wú)上述要求物業(yè)的工程代建管理模式），達(dá)成最重要的那"一個(gè)目標(biāo)"——保障產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)滿足政府批復(fù)文件要求，交付到業(yè)主。

其中，"產(chǎn)品、品質(zhì)"四字不僅是紓困的核心目標(biāo)，也是紓困工作中實(shí)實(shí)在在的難點(diǎn)和重點(diǎn)。

例如上述武漢的困境項(xiàng)目，其原規(guī)劃為一個(gè)高端商品樓盤，房屋設(shè)計(jì)面積大、裝修貴、總價(jià)高。在樓市下行階段，項(xiàng)目的銷售遲緩，建設(shè)也陷入停滯。

2022年，長(zhǎng)城資產(chǎn)全面接管項(xiàng)目公司，并攜手綠城管理開展項(xiàng)目紓困。團(tuán)隊(duì)基于對(duì)市場(chǎng)的深度調(diào)研、對(duì)項(xiàng)目的充分評(píng)估，認(rèn)為盤活項(xiàng)目的一大前提是"調(diào)規(guī)"。

但改動(dòng)或引發(fā)已購(gòu)房老業(yè)主的反對(duì)，能否通過(guò)地方政府規(guī)劃部門的審批也是關(guān)鍵。因而找準(zhǔn)結(jié)癥、對(duì)癥下藥，紓困團(tuán)隊(duì)全力開展與地方的溝通，積極與業(yè)主合理談判。

在此過(guò)程中，綠城管理由于常年穩(wěn)居代建行業(yè)規(guī)模和市占率第一位，并且在紓困方面有諸多成功案例和豐富經(jīng)驗(yàn)，"龍頭"的品牌背書，疊加專業(yè)的開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)、強(qiáng)大的供應(yīng)鏈資源等優(yōu)勢(shì)，使得多方對(duì)綠城管理給出了高信任度，大幅推動(dòng)了紓困服務(wù)的開展。

最終，溝通談判成效顯著，在多方達(dá)成共識(shí)的基礎(chǔ)上，武漢項(xiàng)目正式更名為"綠城?武漢桂湖雲(yún)翠"，開展了多次調(diào)規(guī)和爆破作業(yè)，以滿足地質(zhì)和規(guī)劃方面的嚴(yán)格要求，并符合當(dāng)下市場(chǎng)要求，順利推進(jìn)項(xiàng)目重啟。

為了滿足消費(fèi)者需求、提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目還進(jìn)行了多輪的產(chǎn)品迭代升級(jí)，優(yōu)化各個(gè)細(xì)節(jié)。

例如，針對(duì)桂湖雲(yún)翠項(xiàng)目"武漢主城區(qū)最后一塊二環(huán)向南一線臨湖臨湖低密純住宅用地"的稀缺資源，綠城管理深挖優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃形成了"兩園兩軸三芯七境十景"的景觀格局，實(shí)現(xiàn)約40%景觀綠化率，2.53低容積率，75%戶型皆可瞰湖。

甚至桂湖雲(yún)翠還大膽向"準(zhǔn)四代建筑"的標(biāo)準(zhǔn)打造，在戶型空間設(shè)計(jì)方面，采用超高空間的設(shè)計(jì)理念；巧妙消除建筑結(jié)構(gòu)中的轉(zhuǎn)角廊柱，實(shí)現(xiàn)了270°的開闊觀景視野；在立面采用大量"曲線元素"，形成云朵般流暢柔和的線條，使建筑形態(tài)如流水般圓潤(rùn)柔和，打開生活無(wú)限的風(fēng)景。

此外值得一提的是，在總占地約12.7萬(wàn)平方米的項(xiàng)目范圍內(nèi)，桂湖雲(yún)翠規(guī)劃了"超2萬(wàn)方全維實(shí)景示范區(qū)"，創(chuàng)造了武漢幾乎獨(dú)有的超13萬(wàn)方內(nèi)外雙園風(fēng)景園林；配合"大師級(jí)雙下沉庭院"，入眼便是月華寶院、名貴原石、赤松點(diǎn)綴其間，充分演繹了武漢高山流水在地文化；"4000方海派會(huì)所"不僅引入武漢住宅園區(qū)首個(gè)壁球館，與行政酒廊、瑜伽室、健身房、私宴廳等空間，融合社群生活運(yùn)營(yíng)，革新高定生活體驗(yàn)。在此基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)的"酒店式歸家禮制"則從一園門庭開啟，歸家入口與地下星幕光廳，為璀璨歸家生活拉開序幕。

以湖為畔、引水入園，超2萬(wàn)方園林景觀、4000方海派會(huì)所、四代建筑……這些承載了綠城產(chǎn)品力進(jìn)階水平的設(shè)計(jì)，幾乎很難讓人想象到這原本是一個(gè)紓困項(xiàng)目。

憑借建筑空間、室外環(huán)境、建造品質(zhì)、優(yōu)良性能、韌性建設(shè)、住區(qū)管理六大維度的匠心澆筑，武漢綠城桂湖雲(yún)翠獲評(píng)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的三星級(jí)"高品質(zhì)住宅標(biāo)識(shí)項(xiàng)目"。實(shí)際也證明，能讓客戶一見傾心的產(chǎn)品，一定能得到市場(chǎng)的正向反饋。

武漢綠城桂湖雲(yún)翠項(xiàng)目?jī)啥乳_盤均創(chuàng)造了熱銷盛況，開盤當(dāng)月累計(jì)熱銷約6億。尤其12月初的二次開盤，首開即罄，銷售額突破3.4億，再創(chuàng)新高。桂湖雲(yún)翠的熱銷和產(chǎn)品力，也奠定其在武漢高端住宅市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。

可以看到，一個(gè)"紓困盤"變身"熱銷盤"的背后，紓困各方并沒(méi)有一味要錢、要權(quán)，而是真正希望把產(chǎn)品做好，打造能為社會(huì)各界創(chuàng)造價(jià)值的項(xiàng)目。

這種意義更廣闊的"重獲新生"的紓困思路，也是綠城管理在代建紓困道路上，積極探索的新路徑、新方向。

綠城管理相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，希望將武漢項(xiàng)目樹立為"全國(guó)標(biāo)桿"，展示代建企業(yè)如何通過(guò)產(chǎn)品力、品牌力、管理力、服務(wù)力，推動(dòng)紓困項(xiàng)目重獲市場(chǎng)認(rèn)可，為"保交樓"工程交上更讓大家滿意的答卷。也期待代建行業(yè)承擔(dān)更大社會(huì)責(zé)任和時(shí)代使命，用發(fā)展新模式為房地產(chǎn)行業(yè)書寫新篇章。