杭州2025年2月17日 /美通社/ -- 近日全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議披露,2024年全國交付住房量達(dá)到338萬套,保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率達(dá)到99.9%,完成既定目標(biāo)。
保交樓取得階段性成效,離不開紓困機(jī)制的不斷完善與發(fā)展。與此同時(shí),AMC、地方城投、代建企業(yè)等多類型主體入場(chǎng),對(duì)出險(xiǎn)房企、爛尾項(xiàng)目等各類紓困對(duì)象"注入生機(jī)",最終實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的盤活和交付。
圍繞紓困的保交樓工程仍將是未來階段房地產(chǎn)的一項(xiàng)重點(diǎn)。越來越多企業(yè)將進(jìn)入紓困領(lǐng)域,從金融、建設(shè)、運(yùn)營、銷售、服務(wù)等多領(lǐng)域助力保交樓工程,以尋求其中廣闊的市場(chǎng)潛力。例如代建領(lǐng)域,圍繞保交樓項(xiàng)目、保障房項(xiàng)目的需求在近年呈現(xiàn)爆發(fā)性增長。
一方面,積極助力"保交樓",是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)踐行社會(huì)使命的應(yīng)盡之力;另一方面,"保交樓"帶來的增量市場(chǎng)空間,能充分推動(dòng)資方代建業(yè)務(wù)的發(fā)展。代建企業(yè)大力入局不良紓困,綠城管理紓困"超千萬"引領(lǐng)模式創(chuàng)新當(dāng)前,越來越多主流代建企業(yè)響應(yīng)"保交樓需求",大力入局不良紓困項(xiàng)目,成為"解決社會(huì)問題的人"。
綠城管理早在2022年初便提出將"資方代建"作為"3+3"業(yè)務(wù)模式的重要組成部分,并持續(xù)在"保交樓"中積極作為,致力讓各方參與者實(shí)現(xiàn)共贏。目前,綠城管理已在廣州、杭州、重慶、武漢、南京、無錫等地簽約并推進(jìn)數(shù)十個(gè)項(xiàng)目的紓困工作,落地紓困保交樓業(yè)務(wù)總建筑面積超過1000萬平方米。
2024年,綠城管理"首批紓困項(xiàng)目"迎來盛大交付,包括江陰澄江明月、廣州陽光半島、廣州江府海棠等在內(nèi)的重點(diǎn)項(xiàng)目均保時(shí)、保量、保質(zhì)交房,贏得業(yè)主青睞。而截至2024年,綠城管理的政府代建業(yè)務(wù)累計(jì)交付量已達(dá)到約6390萬平方米,為近42.8萬戶原住民改善了居住生活環(huán)境。
(綠城管理首批交付紓困項(xiàng)目)
與知名AMC(資產(chǎn)管理公司)和地方國資合作,是目前綠城管理入局紓困項(xiàng)目的主要方式。
例如綠城管理與東方資產(chǎn)合作了昆明云筑臻邸項(xiàng)目,與長城資產(chǎn)合作盤活武漢桂湖雲(yún)翠項(xiàng)目,與中國人壽在珠海合作了港珠澳未來城項(xiàng)目,與余姚市國資委旗下投資公司合作紓困云湖尚府項(xiàng)目,都成為項(xiàng)目紓困的典型案例。
(綠城管理部分不良紓困項(xiàng)目)
伴隨以綠城管理為代表的頭部代建企業(yè)深度入局,"代建+"已成為當(dāng)前項(xiàng)目紓困的主流模式。
在其中,AMC和城投等資方負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)處置與重組,代建企業(yè)則介入前中后端,擔(dān)當(dāng)輔助調(diào)解、研判支撐、規(guī)劃調(diào)改、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品打造、價(jià)值變現(xiàn)、運(yùn)營銷售等更為多維度的角色。
也正是因?yàn)榻巧鼮樨S富,同時(shí)紓困項(xiàng)目涉及地方政府、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、供應(yīng)商、購房業(yè)主"五方主體"的利益再平衡,情況處理更為復(fù)雜,因而紓困業(yè)務(wù)對(duì)于代建企業(yè)的綜合能力要求更高、更全。
"圍繞紓困業(yè)務(wù)綜合能力的提升,綠城管理也一直在思考‘代建+'模式的創(chuàng)新可能,探索基于紓困各環(huán)節(jié)的優(yōu)化和增效,帶動(dòng)整體能力上的提升。如果代建端的這套創(chuàng)新持續(xù)演進(jìn),或?qū)⑹侵袊康禺a(chǎn)紓困新模式的重要一極。"綠城管理相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
綠城管理探索紓困新路徑
房地產(chǎn)紓困雖然潛力巨大,但卻是一塊難啃的"硬骨頭"。
從現(xiàn)狀來看,各方對(duì)資產(chǎn)遴選、盤活策略、風(fēng)險(xiǎn)控制等關(guān)鍵方面都要求嚴(yán)苛,并且在紓困初期來自土地、規(guī)劃、資金、供方矛盾、工程質(zhì)量、債務(wù)糾紛、銷售客訴等諸多方面的問題,復(fù)雜且困難。
例如武漢的知名項(xiàng)目——當(dāng)代集團(tuán)出險(xiǎn)后留下的天譽(yù)項(xiàng)目(現(xiàn)名"綠城?桂湖雲(yún)翠"),原開發(fā)商出險(xiǎn)流動(dòng)性危機(jī),背后財(cái)務(wù)狀況復(fù)雜,與原供應(yīng)商之間的欠款多、與小業(yè)主的矛盾深,項(xiàng)目也陷入銷售困境,難以繼續(xù)運(yùn)營。
而當(dāng)前像這樣的項(xiàng)目并不少,困境地產(chǎn)項(xiàng)目就像"亂麻",難題環(huán)環(huán)相扣,需要找到癥結(jié)并逐一解開。
"54321",基于市場(chǎng)深刻洞察和豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn),綠城管理曾以5個(gè)數(shù)字,總結(jié)項(xiàng)目紓困的主要五個(gè)著力點(diǎn):圍繞"五方主體"的利益再平衡,關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)隔離、資金保障、政策支持、總包配合"四大要素",促成地方政府、金融機(jī)構(gòu)、代建公司"三個(gè)推手"齊心協(xié)力,以主要的"兩種模式"(針對(duì)品牌煥新銷售型物業(yè)的全過程開發(fā)委托管理模式、無上述要求物業(yè)的工程代建管理模式),達(dá)成最重要的那"一個(gè)目標(biāo)"——保障產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)滿足政府批復(fù)文件要求,交付到業(yè)主。
其中,"產(chǎn)品、品質(zhì)"四字不僅是紓困的核心目標(biāo),也是紓困工作中實(shí)實(shí)在在的難點(diǎn)和重點(diǎn)。
例如上述武漢的困境項(xiàng)目,其原規(guī)劃為一個(gè)高端商品樓盤,房屋設(shè)計(jì)面積大、裝修貴、總價(jià)高。在樓市下行階段,項(xiàng)目的銷售遲緩,建設(shè)也陷入停滯。
2022年,長城資產(chǎn)全面接管項(xiàng)目公司,并攜手綠城管理開展項(xiàng)目紓困。團(tuán)隊(duì)基于對(duì)市場(chǎng)的深度調(diào)研、對(duì)項(xiàng)目的充分評(píng)估,認(rèn)為盤活項(xiàng)目的一大前提是"調(diào)規(guī)"。
但改動(dòng)或引發(fā)已購房老業(yè)主的反對(duì),能否通過地方政府規(guī)劃部門的審批也是關(guān)鍵。因而找準(zhǔn)結(jié)癥、對(duì)癥下藥,紓困團(tuán)隊(duì)全力開展與地方的溝通,積極與業(yè)主合理談判。
在此過程中,綠城管理由于常年穩(wěn)居代建行業(yè)規(guī)模和市占率第一位,并且在紓困方面有諸多成功案例和豐富經(jīng)驗(yàn),"龍頭"的品牌背書,疊加專業(yè)的開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)、強(qiáng)大的供應(yīng)鏈資源等優(yōu)勢(shì),使得多方對(duì)綠城管理給出了高信任度,大幅推動(dòng)了紓困服務(wù)的開展。
(綠城管理連續(xù)八年蟬聯(lián)代建企業(yè)TOP1)
最終,溝通談判成效顯著,在多方達(dá)成共識(shí)的基礎(chǔ)上,武漢項(xiàng)目正式更名為"綠城?武漢桂湖雲(yún)翠",開展了多次調(diào)規(guī)和爆破作業(yè),以滿足地質(zhì)和規(guī)劃方面的嚴(yán)格要求,并符合當(dāng)下市場(chǎng)要求,順利推進(jìn)項(xiàng)目重啟。
為了滿足消費(fèi)者需求、提升產(chǎn)品競(jìng)爭力,項(xiàng)目還進(jìn)行了多輪的產(chǎn)品迭代升級(jí),優(yōu)化各個(gè)細(xì)節(jié)。
例如,針對(duì)桂湖雲(yún)翠項(xiàng)目"武漢主城區(qū)最后一塊二環(huán)向南一線臨湖臨湖低密純住宅用地"的稀缺資源,綠城管理深挖優(yōu)勢(shì),規(guī)劃形成了"兩園兩軸三芯七境十景"的景觀格局,實(shí)現(xiàn)約40%景觀綠化率,2.53低容積率,75%戶型皆可瞰湖。
甚至桂湖雲(yún)翠還大膽向"準(zhǔn)四代建筑"的標(biāo)準(zhǔn)打造,在戶型空間設(shè)計(jì)方面,采用超高空間的設(shè)計(jì)理念;巧妙消除建筑結(jié)構(gòu)中的轉(zhuǎn)角廊柱,實(shí)現(xiàn)了270°的開闊觀景視野;在立面采用大量"曲線元素",形成云朵般流暢柔和的線條,使建筑形態(tài)如流水般圓潤柔和,打開生活無限的風(fēng)景。
(綠城·武漢桂湖雲(yún)翠桂湖十景園林實(shí)景圖)
此外值得一提的是,在總占地約12.7萬平方米的項(xiàng)目范圍內(nèi),桂湖雲(yún)翠規(guī)劃了"超2萬方全維實(shí)景示范區(qū)",創(chuàng)造了武漢幾乎獨(dú)有的超13萬方內(nèi)外雙園風(fēng)景園林;配合"大師級(jí)雙下沉庭院",入眼便是月華寶院、名貴原石、赤松點(diǎn)綴其間,充分演繹了武漢高山流水在地文化;"4000方海派會(huì)所"不僅引入武漢住宅園區(qū)首個(gè)壁球館,與行政酒廊、瑜伽室、健身房、私宴廳等空間,融合社群生活運(yùn)營,革新高定生活體驗(yàn)。在此基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)的"酒店式歸家禮制"則從一園門庭開啟,歸家入口與地下星幕光廳,為璀璨歸家生活拉開序幕。
以湖為畔、引水入園,超2萬方園林景觀、4000方海派會(huì)所、四代建筑……這些承載了綠城產(chǎn)品力進(jìn)階水平的設(shè)計(jì),幾乎很難讓人想象到這原本是一個(gè)紓困項(xiàng)目。
(綠城武漢桂湖雲(yún)翠全維實(shí)景示范區(qū)實(shí)景圖)
憑借建筑空間、室外環(huán)境、建造品質(zhì)、優(yōu)良性能、韌性建設(shè)、住區(qū)管理六大維度的匠心澆筑,武漢綠城桂湖雲(yún)翠獲評(píng)中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的三星級(jí)"高品質(zhì)住宅標(biāo)識(shí)項(xiàng)目"。實(shí)際也證明,能讓客戶一見傾心的產(chǎn)品,一定能得到市場(chǎng)的正向反饋。
武漢綠城桂湖雲(yún)翠項(xiàng)目兩度開盤均創(chuàng)造了熱銷盛況,開盤當(dāng)月累計(jì)熱銷約6億。尤其12月初的二次開盤,首開即罄,銷售額突破3.4億,再創(chuàng)新高。桂湖雲(yún)翠的熱銷和產(chǎn)品力,也奠定其在武漢高端住宅市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。
可以看到,一個(gè)"紓困盤"變身"熱銷盤"的背后,紓困各方并沒有一味要錢、要權(quán),而是真正希望把產(chǎn)品做好,打造能為社會(huì)各界創(chuàng)造價(jià)值的項(xiàng)目。
這種意義更廣闊的"重獲新生"的紓困思路,也是綠城管理在代建紓困道路上,積極探索的新路徑、新方向。
綠城管理相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,希望將武漢項(xiàng)目樹立為"全國標(biāo)桿",展示代建企業(yè)如何通過產(chǎn)品力、品牌力、管理力、服務(wù)力,推動(dòng)紓困項(xiàng)目重獲市場(chǎng)認(rèn)可,為"保交樓"工程交上更讓大家滿意的答卷。也期待代建行業(yè)承擔(dān)更大社會(huì)責(zé)任和時(shí)代使命,用發(fā)展新模式為房地產(chǎn)行業(yè)書寫新篇章。