REITs市場自10月起經歷了一波震蕩調整，中證REITs（全收益）指數下滑了1.12%，不同板塊的REITs表現差異顯著。從最近公布的三季報中可以看出，消費基礎設施項目在市場中表現亮眼。

目前，在已經上市的47個REITs項目中，僅有13個項目在10月份以來呈現上漲態勢，其余項目均出現下滑。值得關注的是，如華夏華潤商業REIT等消費基礎設施類REITs漲幅位居前列，而部分保障性租賃住房項目則跌幅較大。同時，產業園區和收費公路項目的市場表現也呈現出較大的差異。

中泰證券的研究團隊指出，近期宏觀政策的支持和經濟刺激計劃的推出，使得股票市場出現企穩回升的態勢，投資者的風險偏好整體上升，這對REITs等防御性資產的估值造成了一定的壓力。

從三季報中可以看出，消費基礎設施類REITs的業績表現尤為出色。中信證券的FICC首席分析師明明強調，這些REITs的運營機構通過充分發揮其主動管理能力，實現了運營的穩定增長，出租率持續保持在高位。與招募說明書中的預測相比，大部分資產的營收都實現了超額完成。

具體來說，華夏華潤商業REIT在今年三季度實現了1.87億元的收入，環比增長了7.4%。其出租率在三季度末達到了99.30%，相較于招募說明書中的預測，提升了1.8個百分點。該REIT在三季報中指出，當前消費趨勢正逐漸轉向目的性消費和體驗式消費，購物中心也在順應這一趨勢，將運營重點轉向提升客流和轉化率。

同樣表現出色的還有中金印力消費REIT，其在三季度實現了8505萬元的收入，環比增長了17.96%，出租率高達98.98%。該REIT的三季報顯示，其可供分配金額已經超過了招募說明書中的同期預測水平。

然而，其他類型的REITs在三季報中的表現則呈現出更大的差異性。例如，產業園區的REITs在三季度收入環比再次出現負增長。中金公司的研究團隊分析認為，在招商環境沒有明顯改善的情況下，二線城市的產業園區在三季度普遍出現了經營下滑的情況。同時，物流倉儲行業也持續受到供需壓力的影響，整體市場調整可能仍在進行中。

盡管保障房REITs的基本面保持穩健，但由于估值較高和供給增加，其市場表現也持續下滑。平安固收的首席分析師劉璐指出，近三個月來，保障房REITs一直在持續調整。

華泰證券的固收研究團隊認為，在機構面臨“資產荒”的背景下，公募REITs作為一種具有較高分紅、適中風險和較低相關性的資產，仍然具有中長期的投資價值。然而，在短期內，由于年底機構傾向于“落袋為安”，以及權益市場的修復、REITs新項目的增加和發行審核的提速，資金可能會受到一定的分流影響。從三季報的業績來看，投資者可以適當增加對業績穩定資產的配置，如保障房、消費基礎設施以及基本面邊際向好的高分派資產。