記者 姚瑞鵬

今年以來，5年期以上LPR已累計(jì)下降了60個基點(diǎn)，最新房貸利率已經(jīng)降低到了平均3.2%水平，甚至有城市首套房貸利率降到2字頭。記者查閱，目前廣州、南京、蘇州、福州、太原、佛山、武漢這些城市的首套房貸利率已經(jīng)接近或者低于公積金貸款利率，但全國大部分城市的公積金利率依然低于商貸利率。

從今日（11月1日）起實(shí)施存量房貸利率調(diào)整新機(jī)制，業(yè)界對2025年LPR走勢進(jìn)行分析預(yù)測，LPR有進(jìn)一步下調(diào)的動力，公積金貸款利率是否也會調(diào)整？

圖據(jù)視覺中國

多城首套房貸利率降到2字頭

房貸利率出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象

六大銀行發(fā)布公告，從11月1日起實(shí)施存量房貸利率調(diào)整新機(jī)制，可更改重定價周期，明確加點(diǎn)值調(diào)整規(guī)則。商業(yè)貸款借款人可靈活享受到最新的利率下調(diào)政策。近年來，在寬松樓市政策下，商貸利率全面跟隨LPR下調(diào)，很多城市的首套房貸利率步入“2字頭”。

記者了解到，東莞、蘇州首套商貸利率調(diào)整后已低至2.7%。南京、青島、杭州和長沙等地，首套商貸利率最低值均為2.9%。對比不斷下調(diào)的商業(yè)貸款利率，目前各地首套個人住房公積金貸款2024年以來僅調(diào)整一次，而大部分其利率5年以上基本是2.85%。如今房貸利率出現(xiàn)了“倒掛”現(xiàn)象？

歷年公積金貸款利率明細(xì)表

記者查閱，從實(shí)際情況來看，目前廣州、南京、蘇州、福州、太原、佛山、武漢這些城市的首套房貸利率已經(jīng)接近或者低于公積金貸款利率，形成倒掛現(xiàn)象。

以廣州為例，廣州多家銀行，包括交行等國有大行，招行、光大等股份制銀行新發(fā)放的首套商業(yè)性個人住房貸款利率均為2.85%，與公積金首套利率對齊。

從全國來看，公積金出現(xiàn)倒掛并不是普遍現(xiàn)象，全國大部分城市的公積金利率依然低于商貸利率，基本在3.0%左右，比公積金高0.1-0.3個百分點(diǎn)。值得注意的是，相關(guān)部門已經(jīng)注意到此現(xiàn)象，廣州監(jiān)管機(jī)構(gòu)確認(rèn)最低房貸商貸利率最低只能辦到2.85%，不能低于公積金貸款利率。

為什么不能出現(xiàn)房貸利率“倒掛”現(xiàn)象？

“商貸利率和公積金利率需要有一定的差距，這是住房公積金的定位決定的。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授劉璐表示，公積金貸款是具有普惠性金融屬性，在促進(jìn)住房市場穩(wěn)定和減輕購房者負(fù)擔(dān)方面發(fā)揮了重要作用。住房公積金主要是長期穩(wěn)定的政策性住房資金，是政策性住房金融體系建立的基礎(chǔ)之一，同時住房公積金作為一種政策性、定向使用的個人住房儲金，建立了職工自我保障機(jī)制，購房時享受政策性貸款的利率優(yōu)惠。“住房公積金貸款要長期穩(wěn)定地發(fā)揮穩(wěn)定樓市的作用，保持與商業(yè)貸款之間的利差是有一定必要的。”

如果出現(xiàn)房貸利率“倒掛”現(xiàn)象會產(chǎn)生什么影響？不僅是公積金貸款普惠性金融的屬性有所削弱，倒掛還會導(dǎo)致公積金存在底層邏輯發(fā)生動搖。如果公積金貸款失去優(yōu)勢，購房者轉(zhuǎn)向商貸，將直接影響住房公積金的繳存金額，還會引起轉(zhuǎn)貸、提前還貸的現(xiàn)象。

“目前部分城市首套房的房貸利率接近2.85%的公積金利率，商貸利率持續(xù)降息，低利率、低成本的公積金貸款在部分城市就失去優(yōu)勢。”北京房地產(chǎn)商會會長黎乃超表示，商貸與公積金貸款利差縮小，對于首次購房者而言，再沒有選擇公積金貸款的理由了。

公積金貸款利率是否也會調(diào)整？

越來越多的購房者提問，公積金貸款利率是否會如LPR般多次調(diào)整？

“當(dāng)前的公積金利率的調(diào)整窗口不與LPR掛鉤，而公積金貸款利率的調(diào)整涉及多個環(huán)節(jié)。”公積金相關(guān)從業(yè)人員向記者解釋，利率調(diào)整需要考慮公積金管理中心的資金狀況、政策導(dǎo)向以及市場利率走勢等，并兼顧公積金管理中心的運(yùn)營成本和風(fēng)險(xiǎn)控制。目前，全國的公積金由分布在各個地級市、縣的公積金中心自行管理，因城施策，彼此不通，資金無法統(tǒng)一運(yùn)營。

房貸利率走勢圖

不過，值得注意的是，目前業(yè)內(nèi)對2025年LPR走勢的預(yù)測顯示，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，LPR仍有進(jìn)一步下調(diào)的動力。如果商貸利率的進(jìn)一步下調(diào)，未來公積金貸款利率調(diào)整有沒有可能跟進(jìn)呢？

“如果全國大部分城市的商業(yè)貸款繼續(xù)下調(diào)，為了保持公積金貸款的競爭力，未來有必要調(diào)降公積金貸款利率。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，調(diào)降公積金貸款利率可以拉開與商貸的利差，發(fā)揮公積金貸款的保障性優(yōu)勢，保持對較低收入職工購房需求的支持力度。“至少要保持和商業(yè)性貸款利率一個百分點(diǎn)的差距。”李宇嘉表示。

在黎乃超看來，公積金貸款利率的調(diào)整也是復(fù)蘇房地產(chǎn)市場工具箱中還未拿出的工具之一，未來調(diào)整公積金貸款利率的可能性較大，這有助于房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)貸款消化、定價科學(xué)、關(guān)系有序的目標(biāo)。但多位業(yè)界人士表示，公積金貸款利率的調(diào)整也需要考慮多方面因素，如資金規(guī)模、市場需求、政策導(dǎo)向等。