在房產(chǎn)交易契稅新政發(fā)布的5天后，上海正式官宣：取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大住房交易優(yōu)惠稅收政策覆蓋面。

今天（11月18日），上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局等四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，一是明確取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)；二是明確取消標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)個(gè)人住房交易稅收事項(xiàng)。《通知》規(guī)定自2024年12月1日起施行。

目前，上海在房屋交易環(huán)節(jié)，執(zhí)行了差別化的個(gè)稅政策，其源于2006年的政策規(guī)定，當(dāng)時(shí)明確，普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收，非普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%征收。隨著普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)取消，所有住房轉(zhuǎn)讓都將適用1%個(gè)稅稅率。

最大亮點(diǎn)是取消普房標(biāo)準(zhǔn)

11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》）。此次上海發(fā)布的《通知》主要是為了落實(shí)國(guó)家稅收新政。《通知》中有關(guān)契稅的表述和《公告》基本一致。

此次《通知》最大的新意在于取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)于這一點(diǎn)，解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞在新政發(fā)布后第二日發(fā)布的《樓市稅收新政第二天咨詢猛增，哪類“上海房”降稅最明顯》中，已對(duì)取消后的稅收安排進(jìn)行過(guò)報(bào)道。

今年9月29日，上海發(fā)布“滬七條”也曾提及“按照國(guó)家工作部署，及時(shí)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，更好滿足改善性住房需求”。

但彼時(shí)上海并沒(méi)有直接取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。上海目前執(zhí)行的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是2023年12月15日調(diào)整之后的版本，即需要同時(shí)滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

11月13日的《公告》發(fā)布后，明確了北上廣深一線城市取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后新的稅收安排。《公告》規(guī)定，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅政策，對(duì)該城市個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，過(guò)去在上海出售持有兩年以上的非普通住房，需要繳納房?jī)r(jià)差額的5%增值稅；未來(lái)普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)取消后，在上海出售持有2年及以上的住房，將不需要繳納增值稅。

另外，此次上海市發(fā)布的《通知》還明確了普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)取消后，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房個(gè)人所得稅事項(xiàng)。

《通知》明確，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）第三條的規(guī)定實(shí)行個(gè)人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

上海市房管局表示，按照上述規(guī)定，上海市取消了個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額的規(guī)定。其他個(gè)人所得稅方面的政策未作調(diào)整，如對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅；居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策仍按照國(guó)家相關(guān)文件繼續(xù)執(zhí)行。

2024年12月1日前，個(gè)人銷(xiāo)售、購(gòu)買(mǎi)住房涉及的個(gè)人所得稅、增值稅和契稅尚未申報(bào)繳納的，符合《公告》和《通知》規(guī)定的可適用執(zhí)行。

住房交易環(huán)節(jié)成本下降

根據(jù)新政，12月1日起，在上海買(mǎi)房到底能節(jié)省多少成本？

關(guān)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房契稅。根據(jù)《公告》規(guī)定，上海適用與全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

舉例來(lái)說(shuō)，在上海，如果市民購(gòu)買(mǎi)一套140平方米的住房，總價(jià)900萬(wàn)元。如果是首套房，調(diào)整前契稅是13.5萬(wàn)元，此次調(diào)整后為9萬(wàn)元，節(jié)省了4.5萬(wàn)元。如果是第二套房，調(diào)整前契稅是27萬(wàn)元，此次調(diào)整后為9萬(wàn)元，節(jié)省了18萬(wàn)元。

增值稅政策調(diào)整。取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，掛鉤在其上的增值稅政策將優(yōu)化。增值稅政策和房屋出售關(guān)系較大，可以降低賣(mài)家的售房成本。

舉例來(lái)說(shuō)，如果一位上海市民在2014年購(gòu)置一套總價(jià)600萬(wàn)元的住房，2024年該住房?jī)r(jià)格為1000萬(wàn)元，其增值額為400萬(wàn)元。因持有年限超過(guò)2年，故增值稅為400萬(wàn)元*5%即20萬(wàn)元。此次新政后不需再繳納20萬(wàn)元的增值稅。

個(gè)稅政策調(diào)整。上海在房屋交易環(huán)節(jié)，執(zhí)行了差別化的個(gè)稅政策，其源于2006年的政策規(guī)定，當(dāng)時(shí)明確，普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收，非普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%征收。當(dāng)前上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，自然使得核定征收的稅率統(tǒng)一為1%，政策減負(fù)效應(yīng)明顯。

舉例來(lái)說(shuō)，若上海某賣(mài)家出售一套總價(jià)1000萬(wàn)元的住房，過(guò)去個(gè)稅或需繳納20萬(wàn)元，那現(xiàn)在或只需繳納10萬(wàn)元，持續(xù)降低了售房成本、增加了住房財(cái)產(chǎn)性收入。

另需說(shuō)明的是，若該賣(mài)家一年內(nèi)在上海購(gòu)房，其還可享受個(gè)稅退稅的優(yōu)惠政策，具體以財(cái)政部等三部門(mén)《延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房相關(guān)稅收優(yōu)惠政策》文件為準(zhǔn)。

供給和需求兩端正在積極調(diào)整

新政之后，樓市走向如何？“這次房地產(chǎn)稅收政策優(yōu)化，是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)向好發(fā)展的背景之上。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，新房和二手房?jī)r(jià)格均迎來(lái)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)、向好發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。其中，上海各項(xiàng)指標(biāo)均在全國(guó)前列。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海房地產(chǎn)政策已進(jìn)入寬松階段，從2023年“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策開(kāi)始，上海持續(xù)在行政、土地、金融、財(cái)稅等領(lǐng)域調(diào)整優(yōu)化政策。政策力度大、覆蓋面廣，有力支持剛性和改善型住房需求的釋放，預(yù)計(jì)政策效應(yīng)將持續(xù)釋放，供求關(guān)系在四季度將有積極調(diào)整，市場(chǎng)信心也持續(xù)增加。

以二手房為例，截至11月17日，上海本月二手房成交量已經(jīng)達(dá)到15076套，僅僅半個(gè)月就達(dá)到了二手房交易量的月度“榮枯線”（即1.5萬(wàn)套）。“二手房市場(chǎng)這股交易熱情有望延續(xù)到年底，疊加政策利好，交易量有望維持在高位運(yùn)行，交易價(jià)格可能得到鞏固，加快筑底過(guò)程。”上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦說(shuō)。